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欧盘冬令时和夏令时 - LPR利率实施临近 房贷利率基本不变发布时间:2020-01-10 14:23:35

欧盘冬令时和夏令时 - LPR利率实施临近 房贷利率基本不变

欧盘冬令时和夏令时,随着个人住房贷款利率计算方法的整体调整从10月8日开始逼近,一些银行正在“搅动”,并提前在一些地区试行了贷款市场报价利率(lpr)抵押贷款利率。

此前有报道称,自9月5日以来,深圳部分抵押贷款业务的利率一直以lpr为基准。记者联系肇星银行,就试点抵押贷款利率提前,参考了lpr的想法和具体的定价规则。银行回答说,“目前接受采访不方便”。记者从许多采访中了解到,除了招募银行之外,还有银行参照lpr试行个人抵押贷款利率。

个人抵押贷款的利率将根据lpr发生什么变化?抵押贷款利率是上升还是下降?目前,定价基准的调整并没有看到抵押贷款利率的大幅上升或下降。调整前后的抵押贷款利率基本相同。主要区别在于对未来的期望。未来抵押贷款利率的计算可能因人而异,因配额而异,因市场而异。

一些银行提前“试水”

此前,个人贷款利率根据央行公布的贷款基准利率波动,从而决定个人贷款利率。央行8月25日宣布,从今年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的市场报价利率(lpr)确定。第一次抵押贷款利率不得低于同期lpr报价,第二次抵押贷款利率不得低于同期lpr报价加60个基点。

10月8日,新的个人抵押贷款利率政策即将实施,一些银行已经提前试点。消息人士称,从9月5日开始,深圳部分抵押贷款业务的利率一直以低利率为基础。目前,深圳市第一套和第二套住房的利率分别为5.15%和5.45%,较原利率上升了0.005%和0.06%。

肇星银行深圳分行的一名知情人士证实并向记者补充称,抵押贷款利率在参考lpr后略有上升,但不同用户的最低利率不同。“此外,现在抵押贷款政策已经收紧,我们的银行是否有贷款额仍不得而知。”

苏州肇星银行的一位客户经理告诉记者,目前,该行在苏州的首笔抵押贷款利率基准上升了25%,至6.125%;如果选择基于lpr的抵押贷款利率,在增加某个基点后,利率将保持不变。

与个人抵押贷款定价基准调整前后的利率相比,上述受访客户经理表示:“从抵押贷款利率来看,现在是持平的,没有什么区别。lpr的调整可能很频繁,但我们给客户的抵押贷款利率不会完全跟随lpr的调整利率,可能一年调整一次。

容360大数据研究所分析师李万甫告诉记者,肇星银行确实已经开始试行新的房地产政策。目前,参考lpr获得的抵押贷款利率与参考央行贷款原始基准利率获得的抵押贷款利率基本相同。较小的偏差也是由lpr加上一些点来舍入整数造成的。

李万甫进一步分析,基于基准利率的旧利率和基于lpr的新利率这两种定价方法对购房者目前的抵押贷款利率水平没有影响,主要区别在于对未来的预期。“与央行贷款基准利率的旧定价方式相比,lpr定价方式具有更快的变化频率,因此在每个重新定价周期中要支付的抵押贷款利率的实际价值可能会波动。这种波动对购房者有两个影响:一方面,购房者是否愿意接受这种波动带来的不便,另一方面,对未来lpr变化趋势的预期。

除了招聘,记者了解到,一些银行已经开始参照lpr试点抵押贷款利率。一位上市城市商业银行个人贷款人士告诉记者,自央行宣布以来,他所在的银行已经参照lpr试行了抵押贷款利率。“当前利率是第一套5.635%;第二套是5.88%,实际上是相同的价格。”

华北农业银行某支行行长表示:“公共贷款利率参考lpr已经实施,但银行尚未实施抵押贷款利率参考lpr。预计系统改革可以在评估完成后开始。”

“目前,我们还没有实施按揭利率参考lpr,也没有收到相关通知。新系统主要负责省级协会,”浙江一家农业公司的一名业务部门官员告诉记者。

我如何获得抵押贷款利率?

根据荣格360大数据研究所发布的《2019年8月中国抵押贷款市场报告》,8月份全国首付平均利率为5.47%,较上月上升3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2bp,相当于目前5年期低利率水平的62 bp和93 bp,远远高于新政规定的下限利率。

就城市而言,许多城市的抵押贷款利率已经上升。荣格360大数据研究所的相关数据显示,8月份,17个城市的首套住房抵押贷款利率本月有所上升。在一线城市,广州首套住房贷款的平均利率环比提高了4个基点,而其他城市的平均利率与上月相比保持不变。在二线城市中,苏州、无锡、沈阳和长沙在3月份持续上涨,而沈阳本月上涨了23个基点。总体而言,与今年6月和7月相比,今年8月抵押贷款利率上升趋势和上升幅度所覆盖的城市数量呈现上升趋势。

李万甫认为,尽管一些地区抵押贷款利率的上升与新的房地产政策同步,但没有强有力的因果关系。抵押贷款利率的提高主要是住房市场监管的结果。

参考lpr后,按揭利率会否提高?易居研究所智库中心研究主任颜跃进(Yan跃进)认为,首先,应该注意的是,5年期lpr利率有时会上升,有时会下降,这本身就使得最终买家的抵押贷款利率也会上升或下降。其次,客观地说,从最近的房地产贷款政策来看,是趋紧性的,所以可以理解,在“lpr基准利率基点”之后形成的利率将会提高,也就是说,过去利率是按照“央行基准利率基点”计算的,但现在是“lpr基准利率基点”。根据印古什原则,相关银行应积极调整这一基点,不得低于中央银行的规定。“然而,如果随后的银行有更多的钱,类似lpr的基准利率可能会降低,那么最终计算的抵押贷款利率也可能会降低。”

在严跃进看来,央行在公告中提议,抵押贷款利率应参考lpr。从本质上说,这不是提高或降低利率,而是引导购房者更多地关注抵押贷款利率定价基准的变化。

Lpr利率(Lpr interest rate)是由18家银行计算的平均价格,包括一些国有银行、股份制银行、城市商业银行、农业商业银行、外资银行和民营银行,它们分别报出一年和五年以上的贷款利率,然后中央银行授权全国银行间同业拆借中心排除最低和最高价格。

“lpr利率更商业化,可以随时调整。然而,央行的基准利率不会轻易调整,因为调整很容易被视为加息或降息。严跃进告诉记者,从这个角度来看,未来抵押贷款利率的计算可能因人而异,因配额而异,因市场而异。

值得注意的是,9月6日,央行宣布9月16日将全面下调金融机构准备金率0.5个百分点。李万甫指出:“最近,央行下调存款准备金率将带来银行融资成本的降低。然而,无论是降低标准还是引入lpr新的报价机制,最终都有望通过银行转账降低贷款的实际利率。政策层面明确提到,房地产不会被用作短期经济刺激手段。此外,监管层面对资金实施了严厉封锁,非法检查的严重性远远超过过去。短期而言,这一轮政策的主要目标是降低实体企业的融资成本,抵押贷款利率不太可能下降。”

最后,颜跃进建议,按揭利率按照lpr正式实施后,银行应做好解释工作,特别是现在买家更担心未来是否会有成本增加,即银行应规范和引导现有客户办理的业务。

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